Una de las consultas más frecuentes y uno de los temores mayores de un arrendador es que no le paguen la renta pactada en el contrato. Para garantizar su cobro hay dos formas, que además se pueden dar a la vez: el avalista y el seguro de protección de pagos.
El avalista en un contrato de arrendamiento
La Ley de Arrendamientos Urbanos permite que se incluyan otras garantías con el objetivo de hacer frente a los riesgos por impago: “Las partes podrán pactar cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico” (artículo 36.5) Es decir, a parte de la fianza y de una cantidad adicional, se puede incluir en el contrato de arrendamiento la figura de un avalista como garantía adicional.
El avalista será responsable solidario en el cumplimiento de las obligaciones del arrendatario, y en el contrato deberá constar por escrito y firmado por él las condiciones a las que se obliga, para evitar así cualquier tipo de duda.
El avalista puede quedar obligado de dos maneras: de forma subsidiaria o solidaria. Si el avalista lo hace de forma subsidiaria, deberá responder de las obligaciones que el arrendatario no pague y de las que no pueda responder con su patrimonio. En cambio, cuando se opta por un aval solidario, el acreedor puede actuar contra el deudor avalado y el avalista indistintamente.
Además, deberá incluirse en el contrato si el avalista responderá durante toda la duración del contrato, incluyendo las prórrogas, y hasta que se entregue la posesión del inmueble. De esta forma, el avalista quedará obligado durante todo el plazo del contrato desde el primer día incluidas el plazo obligado de tiempo de 5 años o 7 años en caso de ser el arrendador persona jurídica, junto a las prórrogas legales de 3 años. Si se hace de esta forma no cabe la menor duda al respecto del alcance de la obligación del avalista.
El seguro de protección de pagos para alquileres
El arrendamiento de una propiedad es una actividad no exenta de riesgo, que se puede traducir en que el arrendatario no cumpla con sus obligaciones respecto al contrato de arrendamiento, como el pago de la renta, el pago de los suministros de la propiedad y los daños que se puedan producir en la propiedad tanto en el continente como en el contenido.
El seguro de protección de pagos para alquileres cubre las obligaciones expuestas anteriormente, y, el propietario o arrendador queda cubierto en cuanto a ciertas cantidades contratadas al efecto. Además, cuenta con cobertura de abogados en caso de que el impago de rentas degenere en un juicio de desahucio.
El seguro es anual y se puede prescindir de él con tal de notificarlo a la compañía con un mes de antelación al vencimiento de la anualidad de la póliza en vigor.
Las coberturas des este tipo de seguros van desde los 6 a 12 meses de rentas impagadas, hasta 6.000 euros en daños vandálicos, hasta 3.000 euros en defensa jurídica para el arrendador (incluye también defensa jurídica frente a la comunidad de vecinos) y una cantidad para cubrir los suministros impagados de la propiedad arrendada como la luz, el gas o el agua corriente.
Es importante tener en cuenta que la aseguradora estudia previamente la solvencia del arrendatario, que debe de aportar documentación económica al arrendador como, por ejemplo las dos últimas nóminas, el contrato de trabajo, la declaración de la renta, declaraciones de IVA e IRPF en caso de ser autónomo, certificados de pensión en caso de pensionista o vida laboral
Antes de dar el visto bueno, la aseguradora actuará con ciertos criterios como que la renta no deberá exceder del 40% o 35% de los ingresos netos del arrendatario, que el tiempo laboral que el arrendatario esté en su último trabajo o en caso de autónomo debe ser mínimo de un año o se tendrá en cuenta la continuidad solicitando al arrendatario el informe de vida laboral, la existencia de embargos que graven al arrendatario o la existencia de un avalista siempre y cuando se den las condiciones expuestas anteriormente en la figura del avalista.
Una vez estudiada por parte de la aseguradora la solvencia del arrendatario, ésta emitirá el visto bueno. Así,la póliza se formalizará cuando la aseguradora reciba la copia del contrato de arrendamiento y un documento firmado por todas las partes sobre la ley de protección de datos personales.
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